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Bail commercial : qui doit payer l’indemnité d’éviction ?

6 février 2020

Lorsqu’un local commercial appartient à un usufruitier et à un nu-propriétaire, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement du bail.

Lorsque le propriétaire d’un local loué à un commerçant refuse de renouveler le bail commercial, il doit verser à ce dernier une indemnité, dite d’éviction, destinée à le dédommager du préjudice qu’il subit en raison du défaut de renouvellement (sauf si ce refus est justifié par un motif grave et légitime).

À ce titre, la question s’est posée de savoir qui, lorsque la propriété du local commercial est démembrée, du nu-propriétaire ou de l’usufruitier devait payer l’indemnité d’éviction. Réponse des juges : c’est l’usufruitier, car lui seul a la qualité de bailleur et doit donc assumer toutes les obligations à l’égard du locataire, dont le paiement de l’indemnité d’éviction. Le nu-propriétaire n’a donc pas à la payer. Et ce, peu importe que le congé ait été, comme dans cette affaire, délivré conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Rappel :

l’usufruitier ne peut pas consentir ou renouveler un bail commercial sans l’accord du nu-propriétaire (ou sans y avoir été autorisé par le juge). En revanche, il dispose du pouvoir de mettre fin seul à ce bail.

Cassation civile 3e, 19 décembre 2019, n° 18-26162